Анализи
Високи наеми, растящи лихви и липсата на предлагане създават европейска жилищна криза
Financial Tribune
Нарастващите разходи в целия ЕС водят повишават наемите, възпират бъдещите купувачи и възпрепятстват изграждането на нови жилища. С нарастването на жилищната криза в Европа нарастват и нивата на бездомност в целия блок, се посочва в анализ на France 24.
Какви са решенията на жилищната криза в Европа?
Месец септември винаги е натоварено време за имотния пазар и най-вече за наемите в Париж. Докато студентите се завръщат в града след лятната ваканция, търсенето на настаняване на по-ниски цени нараства.
Но през 2023 г. наемателите, които търсят евтина стая или студио, са изправени пред по-трудно предизвикателство от всякога. Френската столица вече е вторият най-скъп град в ЕС – след Дъблин – за наематели (с 28,50 евро на квадратен метър на месец), според годишно проучване на Deloitte, публикувано през август.
В градовете в цяла Европа растящите наеми, съчетани с растящите разходи за енергия и храна, принуждават хората да се адаптират към условията на живот, особено младите.
В 27-те членки на ЕС повече от една четвърт от европейците на възраст между 15 и 29 години съобщават, че живеят в пренаселени условия през 2022 г. В Ирландия 30% от 18- до 24-годишните все още живеят с родителите си през 2022 г. Това е близо 10% увеличение за последните пет години.
Но не само младите наематели в Европа са изправени под този натиск. Тъй като наемите в Париж, Берлин и Лисабон достигнаха безпрецедентни върхове, лихвените проценти по ипотечните кредити също се повишиха в целия блок, увеличавайки разходите за собствениците на жилища с ипотеки с променлива лихва и цените на много потенциални купувачи като цяло.
В района на Париж продажбите на имоти са паднали с 23% през второто тримесечие на 2023 г. Останали неспособни да купуват поради високите лихвени проценти, голям брой амбициозни собственици на жилища сега оказват допълнителен натиск върху напрегнатия пазар на наеми.
Кризата се създава десетилетия, каза Рут Оуен, заместник-директор на FEANTSA, европейска федерация на национални организации, работещи с бездомните, базирана в Брюксел.
„Има основен структурен проблем, който е, че жилищните разходи растат по-бързо от доходите в продължение на десетилетия в Европейския съюз и тази тенденция се ускори на много места“, каза Оуен. „Това означава, че домакинствата са много уязвими, когато има каквито и да било външни шокове.“
През десетилетието до 2022 г. средните наеми са се увеличили с 19% в ЕС, а цените на жилищата с 47%, според Housing Europe, организация, която работи с групи, предоставящи обществени, кооперативни и социални жилища в страните от ЕС.
А през последните години външните сътресения бяха много - Covid-19, европейската енергийна криза, предизвикана от войната в Украйна, и глобалната криза на разходите за живот допринесоха за влошаване на условията на целия жилищен пазар.
Липса на предлагане
Има малка надежда за бързо подобрение. Европейската централна банка (ЕЦБ) повиши основния си лихвен процент до рекордно високите 4% в средата на септември и лихвените проценти ще останат високи „колкото е необходимо“, за да се противопостави на инфлацията, каза шефът на ЕЦБ Кристин Лагард.
Предлагането на жилища също е застрашено. Тъй като търсенето на жилища намаля, жилищното строителство в еврозоната се забави до най-ниския си темп от април 2020 г., влошено от високите строителни разходи и проблемите с веригата за доставки, първо причинени от пандемията Covid-19 и изострени от пълномащабното нахлуване на Русия в Украйна през 2022 г.
Въпросът е особено остър в Германия, където се очаква да има 32% спад в новото жилищно строителство между 2023 г. и 2025 г., според доклад от 2023 г. на изследователския орган на IFO Institute в Мюнхен.
Около 1,58 милиона нови жилища се очаква да бъдат завършени през 2025 г. в 19 европейски държави, включени в проучването – с 14% по-малко в сравнение с 2022 г.
Има и постоянни проблеми със съществуващите жилища.
„В Европа имаме застаряващ и неефективен сграден фонд“, каза Анджела Балделу, директор на базираната в Испания жилищна неправителствена организация Observatorio CSCAE. „Трябва да адаптираме запасите по отношение на енергийната ефективност, но също така трябва да адаптираме запасите за хората, защото населението на Европа остарява всяка година.“
В същото време изграждането на домове, уникално адаптирани към застаряващото население, изправено пред нарастващи климатични и енергийни предизвикателства, няма да направи много за справяне с текущите проблеми, ако не е достъпно.
Работещото решение изисква „постигане на добър баланс между целите за устойчивост и нуждата от повече жилища, достъпни цени и удобни за живеене места“, каза Диана Йорданова, директор по комуникациите на Housing Europe.
Политически ангажимент
В най-лошия случай недостигът на качествени и достъпни жилища вероятно ще повиши още повече цените и ще влоши достъпа за тези, които са най-малко в състояние да си позволят подслон.
Доверието в пазара обаче е ниско. Недвижимите имоти бяха най-закъсалият сектор в Европа през 2023 г., страдащ от най-високите нива на финансова несигурност, нестабилност и увеличаване на възприемания риск, според проучване на Weil, Gotshal & Manges, глобална фирма за правни консултации.
Избягването на предизвиканите от кризи пикове и спадове, които разклащат пазара, може да изисква промяна в подхода в някои държави и градове, каза Йорданова. „В много страни жилищата се считат за актив и много често се използват за спекулации или за инвестиции.
Жилищни системи
„Ако разгледаме някои от най-успешните жилищни системи в Европа, има непрекъснати инвестиции в обществени жилища, така че след като изпаднем в криза, най-уязвимите хора да не пропаднат през пукнатините.“
Цифрите показват, че това не се случва на целия континент. „Близо 900 000 души спят грубо или остават в квартири за бездомни всяка нощ в ЕС“, каза Оуен. Според данни на FEANTSA броят на бездомните хора в ЕС се е увеличил с 30% от 2019 г.
Има обаче някои европейски истории за успех. В австрийската столица Виена градът инвестира около 500 милиона евро в жилищно строителство и рехабилитация, както и финансова подкрепа за домакинствата с ниски доходи. Близо 60% от населението живее в общински или субсидирани от държавата жилища.
Финландия предлага друг пример за това как дългосрочната правителствена политика може успешно да намали бездомността. Финландският подход работи на принципа „жилището на първо място“, който признава жилището като основно човешко право, което, след като бъде предоставено, служи като основа за разрешаване на други проблеми.
Оуен вярва, че подобни инициативи са възможни в целия ЕС. „Първата стъпка в справянето със ситуацията в Европейския съюз е политически ангажимент“, каза тя.
