Имоти
Експерти: Повишението на лихвите се отразява на инвестиционния пазар на бизнес имоти и у нас
Financial Tribune
Ръстът в лихвените нива се отразява на инвестиционния пазар на бизнес имоти и у нас, внасяйки несигурност сред участниците. Макар атрактивните обекти със стабилна доходност и знаковите активи да остават във фокуса на инвеститорите, трудната предвидимост през предстоящите зимни месеци ще рефлектира в по-ниска инвестиционна активност. Това се посочва в обзора на Cushman & Wakefield Forton за пазара на бизнес имоти у нас от началото на 2023 г. до момента.
„Повишението на лихвените проценти в Централна и Западна Европа, вече се усеща и у нас. Очакванията са те да достигнат своя пик в средата на 2024 година и след това да започне плавно намаляване. То ще се усети от бизнеса от 3 до 6 месеца“, обясни Явор Костов – управляващ партньор в Cushman & Wakefield Forton.
Той коментира още, че за разлика от финансовата криза през 2008 година банките сега са с по-добра ликвидност, и беше категоричен, че не се очаква дълбока криза на пазара на бизнес имотите.
„Има тенденция на прибиране на производства, има ръст на строителните материали. Това намали стоенето, но повиши търсенето на наемите и повиши цените. 30% е ръстът на себестойността на строителството“, добави той.
„Наблюдаваме засилен интерес към активи, които имат потенциал „да консервират“ парите, т.е. да запазят стойността си и да генерират устойчиви нива на доходност. Към момента много инвеститори припознават като такива хотелските, търговските и във все по-голяма степен – жилищните имоти като инвестиционен актив. Докато например наблюдаваме отлив на интерес от офис площите, освен ако не се говори за топ активите”, коментира Костов.
По данни от международните пазари за деветмесечието на годината инвестициите в бизнес имоти търпят силен спад във всички сегменти на пазара. Статистиката на компанията показва 110 млн. евро обем на инвестициите в бизнес имоти за периода, като в това число не влизат придобивания на парцели. Като тренд те посочват първата блокова сделка с жилищни имоти като актив, генериращ доходност.
Що се отнася за пазара на офис площите, от компанията отчитат умерена активност. По техни данни отдадените площи в столицата са общо 38 690 кв. м. Ръстът е малко над средните нива за съответния период през последните 5 години и с 54% повече от третото тримесечие на 2022 г. Въпреки това темпът на усвояване е относително бавен, а броят огледи преди всяка сделка остава висок. Преместванията и подновяванията на съществуващи договори продължават да задават картината на пазара, докато разширенията на наематели са едва около 20% от общия обем сделки.
„Тенденцията на хибридна работа продължава да е актуална, особено в ИТ и BPO сектора, а кризата доведе до известно охлаждане именно в тези индустрии. Това налага преосмисляне на концепциите на офис пазара, повече гъвкавост и фокус върху сервизираните и споделени офиси, които се превръщат във все по-значим фактор“, коментира Йоанна Димитрова, зам.-мениджър Офис площи.
Тя посочи като интересна тенденция при споделените офис площи - засиленият интерес от страна на корпоративни наематели и отварянето на нови обекти в офис сгради. Димитрова посочи и разликите в тенденции, в началото споделените площи са търсени от фрилансъри, а сега се търсят места от компании за 40-50 служители.
По данни на Cushman & Wakefield Forton към края на третото тримесечие в София оперират
близо 64 000 кв. м гъвкави офис площи. В тях са включени коуъркинги и споделени офиси в рамките на големи офис проекти. „Още близо 9 000 кв. м са в процес на развитие и се очаква да излязат на пазара в рамките на следващата година. Заради относително свития наемен пазар завършването на нови офис сгради е слабо и много проекти се отлагат във времето. През третото тримесечие на 2023 г. бе завършен само един малък проект, а обемът на площите в строеж остава трайно под 200 000 кв. м. Липсата на ново предлагане задържа дела на незаетите площи в София около 16% с незначителни ръстове и спадове през отделните тримесечия. Ако търсенето не отбележи ръст, очакванията са този процент да нарасне през следващата година със завършването на нови проекти на пазара. По-високата незаетост ще е основно за сметка на по-стари и амортизирани сгради“, очакват от Cushman & Wakefield Forton.
Наемите продължават лекото си покачване, достигайки 16.5 евро/кв. м за първокласни офис площи в централната част на София. Клас А офисите по протежение на големите булеварди се отдават за 13-15 евро/кв. м., отчетоха от компанията.
Търговския площи са големият печеливш след пандемията, а ритейл парковете остават основният двигател на пазара на търговски площи през последното тримесечие. Нови 4 парка с обща площ 70 000 кв. м бяха отворени само през летните месеци. Така общият обем на този тип площи достигна 460 000 кв. м, с което вече надхвърля 50% от общата площ на шопинг центрове у нас, посочиха от Cushman & Wakefield Forton.
„Въпреки засилените инвестиции в ритейл паркове, България все още е с най-ниска гъстота в Централна и Източна Европа – 56 кв. м на 1000 жители. Страната ни е последвана от Сърбия с 60 кв. м/1000 жители, а в Румъния този показател е равен на 85 кв. м. В държави като Чехия и Унгария гъстотата на ритейл парковете е тройна“, коментира Георги Муховски, заместник мениджър Търговски площи.
От компанията отчитат относително активно трето тримесечие като откриване на нови площи, отново благодарение на отворилите ритейл паркове. Над 80% от сделките са резултат от динамиката при ритейл парковете, а останалите 20% са главно за площи в търговските центрове. Делът на свободни търговски площи остава без значими промени през периода.
„Трендът на силна активност ще се задържи поне до края на годината. Още 4 ритейл парка са в готовност да отворят врати в рамките на последното тримесечие на 2023 г. Това ще катализира активността, характерна за празничния сезон и ще придаде допълнителна динамика към традиционно силния за ритейлърите период”, коментира Георги Муховски.
Стабилни наеми с потенциал за леко повишение, отчитат още от компанията. Нивата в тръговските центрове остават без промяна – 36 евро/ кв.
„Цените на наемите в бъдеще ще се определят от индексацията, която няма да е повече от около 7-8 на сто“, отговори на въпрос на Financial Tribune Муховски.
„Секторът на жилищата в България се връща към стабилните си нива от 2018 г. Пазарът е активен, а основният двигател на покупките на жилища сега са личните нужди“, коментира Явор Костов.
Той заяви, че тази година ще е рекордна по отношение на кредитите, които са изтеглени за покупка на жилища.
„Общото усещане е, че пазарът на жилища в страната е стабилен. Има активност, като купувачите предпочитат качествените проекти. Предлагане има, но не и свръхпредлагане. Един проект отнема между две и три години строителство, а продажбите започват много по-рано. Не виждаме да има проекти със затруднения в продажбите си“, обясни още Костов.
