Имоти
Имотният пазар у нас: Спад в активността, но не и в цените на жилищата през 2022 г.
В момента сме в плато на цените, а през 2023 г. пазарът ще е активен и спокоен
Financial Tribune
Успокояване на пазара след периода на рекордни ръстове и баланс между търсене и предлагане – това са основните тенденции, белязали пазара на жилища през 2022 година. Ценовите нива вече задминаха своя пик, но за спад към момента не може да се говори. Това се посочва в годишния анализ на АДРЕС Недвижими имоти за пазара на жилища у нас.
„Понижение на цените у нас е много вероятно да има, но няма как да знаем дали, кога и с колко ще се случи това. Погрешни са очакванията, че спадът на нивата ще последва веднага след този на броя сделки“, това коментира изпълнителният директор на компанията Гергана Тенекеджиева.
Financial Tribune „За спад е рано да се говори, като той ще бъде плавен - в момента търсенето е все още малко по-голямо от предлагането“, отчете тя.
По думите ѝ вече не се стърсят апартаменти само в центъра на градовете, а и в развиващите се райони. Купувачите продължават да търсят най-много двустайни и тристайни апартаменти.
„Клиентите търсят интересни и атрактивни имоти. Те поставят много повече изисквания отнасящи се до самия имот, инфраструктурата, близостта до детски и учебни заведения и дори да бъде енергоефективен, дори и със соларен покрив. Разбира се, голяма част от тези изисквания не могат да се намерят и тук идва въпроса какви компромиси е склонен да направи купувачът“, обясни пред Financial Tribune Гергана Тенекеджиева.
През последните месеци е отчетен спад на активността на купувачите.
„Част от оттеглилите се от пазара купувачи са именно тези, които очакват понижение на цените. Отдръпнали са се и хората без достатъчно заделени средства, както и онези, които не са сигурни, че биха се справили с очаквания ръст на лихвите по кредитите. Инфлацията вече се усеща в домакинствата - много от тях започнаха да определят доходите си като недостатъчни поради скока в цените на продуктите и услугите. Хората без спестявания логично спряха да се интересуват от покупка на имот в момента. Онези, които изчакват цените да паднат, не бива да забравят, че отлагането на тази стъпка ще доведе и до продължаващо „изяждане” на доходите им, а лихвите по кредитите все още не са започнали да растат. Тези, които имат нужда от имот в момента и разполагат със средства да го купят, продължават да са активни участници на пазара“, обясни Тенекеджиева.
Адрес С 25% растат цените в София на годишна база, сочат данните на АДРЕС. В Пловдив и Бургас покачването на нивата е с около 17%, а в Морската столица скокът е с над 30%.
„Във Варна се отчита и най-малкият спад на сделките. Пазарът в града е динамичен, тъй като има предлагане на добри проекти както в градска, така и във ваканционна среда. Морската столица разполага с добри университети, развит туризъм, фактор е и миграцията между града и околните населени места. Варна се позиционира като място с рентабилни инвестиционни възможности”, пояснява Тенекеджиева.
Цени по квартали /София/
Като нехомогенен може да се определи ръстът на цените в отделните квартали на столицата, поясняват от АДРЕС. В част от най-престижните райони като Иван Вазов и Изток нивата растат с по-малко от 10%. Най-осезаемо е покачването в квартали като Обеля и Хаджи Димитър – над 40%. В Изгрев, Лозенец, Център, Манастирски ливади повишението е между 20% и 30%.
„В кварталите с дефицит на ново строителство ръстът на цените бе по-умерен. Дори престижни райони с традиционно високи нива и ограничено предлагане на вторичния пазар не успяха да „догонят” т. нар. развиващи се квартали. Това е така, защото основен двигател на пазара през 2021 и 2022 г. бяха главно новите проекти. А терени за тях по-трудно се откриват в централната, стара градска част”, поясни Гергана Тенекеджиева.
Адрес Профил на клиентите
Необходимостта от пари става по-честа причина за разделяне с имот – ако към средата на годината с този мотив са продали 15% от хората, то делът им расте до 19% в края на 2022 г. Основен двигател за продажба през периода все пак остава излизането от инвестиция, показват данните на компанията. Около 30% от хората, продали имота си през периода, са се възползвали от високите цени и са побързали да сключат сделка. „Ако повече хора решат да продават през 2023 година и по този начин увеличат предлагането на вторичния пазар, е възможно да станем свидетели на ценови спад и по-рано. Но крайният резултат отново ще зависи от решимостта и възможностите на купувачите”, посочи Тенекеджиева.
Двустайните жилища са по-търсената покупка през 2022 година. За такива имоти са 40% от сделките през отчетения период. Втори по популярност остават тристайните жилища – 31% от всички. „Това, че делът на сделките с двустайни жилища расте, се дължи от една страна на инвестиционната активност на клиентите. От друга говори за стремеж за сигурно вложение на средствата в имот, отговарящ на моментните финансови възможности на купувачите”, заяви изпълнителният директор на Адрес.
За тенденцията много хора да се опитват да спасят парите си от инфлацията говори и ръстът в инвестиционните сделки, отчетен от компанията. Към края на годината тези покупки доближават 30%.
„Този съществен дял на инвестиционните сделки се дължи недотам на желанието за печалба от страна на купувачите. Нагласата им по-скоро е да купят каквото могат с парите, които са заделили. Разбира се, по-често тези спестявания стигат за двустайно жилище”, коментира Тенекеджиева.
Отстъпки и кредити
Без отстъпка се търгуват преобладаващата част от имотите в страната – 44% към края на годината. Тези сделки все пак намаляват – към януари 2022 г. без компромис в стойността са реализирани 56% от сделките. Въпреки това, на фона на растящите случаи на покупка с коментар, той рядко надхвърля 5000 евро.
С пари в брой продължават да се сключват повечето сделки у нас, сочат още данните на компанията. Средно 45% от всички покупки през годината са без външно финансиране. Най-често срещаният размер на кредита пък е този, покриващ между 81% и 100% от стойността на имота – близо 20% от сделките са реализирани с такъв заем.
Бургас
В града се наблюдава умерен и устойчив пазар през цялата 2022 година. Пазарът там бе в пряка конкуренция с Несебър, в който се отчете рекорден брой на сделките. Покупките в Бургас са със силна инвестиционна насоченост – 45% от всички са с тази цел. Преобладават сделките за двустайни жилища, а над 60% се реализират в рамките на 1 месец. Фактор на бургаския пазар е новото строителство, което особено динамично се развива в Меден рудник – един от най-достъпните квартали в големите областни градове в страната. Влияние върху новите проекти в града оказва и дефицитът на парцели.
Адрес Пловдив
През последните 10 години Пловдив претърпя изключително динамично икономическо развитие и ръст на доходите. Това доведе до повишаване в общия стандарт на града и сериозно развитие на жилищния пазар. Сделките там се сключват както от местни жители, така и от чуждестранни граждани и българи от чужбина. През 2022 г. пазарът в Града под тепетата бе динамичен – в рамките на 1 месец се сключваха 73% от сделките. Тристайните жилища в Пловдив все още доминират над двустайните, а малко над 30% от покупките се реализират с кредит, покриващ между 81% и 100% от крайната стойност на сделката.
Адрес 
