Имоти
Забавяне на активността при офис площи в София през първото тримесечие
Financial Tribune
Пазарът на офис площи в София отбелязва първото тримесечие на 2026 г. с временно забавяне на активността. Липсата на яснота относно осигурителните вноски на служителите, общата икономическа политика, въвеждането на еврото и неговия ефект върху инфлацията, както и неочакваната война в Персийския залив, повишиха несигурността и подтикнаха някои мениджъри да отложат за известно време договарянето на офис пространство. Това сочат данни, част от доклада за пазара на офис площи на международната консултантска компания за бизнес имоти Cushman&Wakefield, представлявана в България от Cushman&Wakefield | Forton.
В първото тримесечие на 2026 г. общият обем на сключени наемни сделки достига 43 200 кв.м, което представлява спад от 4,9% спрямо предходното тримесечие и спад от 15,9% спрямо същия период на миналата година.
Най-висока наемна активност е отчетена в периферните зони на града. Там са договорени приблизително 24 000 кв.м, основно в офис сгради в района на Околовръстен път, в и около Бизнес Парк София. Второ място заемат зоните, разположени по основните пътни артерии, с около 14 000 кв.м, следван от широкия център и централния бизнес район с общо 5 400 кв.м.
Около 65% от новонаетите офисни площи са взети от IT фирми. Останалите са разпределени между предприятия от сферата на административните услуги (9%), здравеопазването (7%), търговията на едро (5%) и други (15%).
„В първото тримесечие на 2026 г., а между другото и в последното тримесечие на миналата година, несигурността повлия на поведението на наемателите и в крайна сметка - на обема договорени офис площи. Гледаме към следващите три месеца с предпазлив оптимизъм, тъй като поне част от неизвестните в бизнес средата ще се изяснят. Например, държавният бюджет ще даде яснота за осигурителните вноски и максималния осигурителен доход", коментира Йоанна Димитрова, Мениджър „Офис площи“, Cushman & Wakefield Forton.
Ограничено ново предлагане и лек спад на свободни площи
Новото предлагане остава ограничено, като единственият завършен проект през Q1 2026 е Oxia на Bernard Investments. Офисната сграда с разгъната застроена площ от 3 800 кв.м, получи разрешение за ползване и започна работа през март. Сградата е клас А, с LEED Platinum сертификат и предлага комбинация от обслужвани и стандартни офис пространства.
Към края на Q1 2026 обемът на площите в процес на изграждане достига 219 000 кв.м. Около 46%, или приблизително 100 000 кв.м, разпределени в 16 проекта, се очаква да бъдат завършени до края на 2026 г. Поради това рискът от свръхпредлагане е сред основните притеснения на наемодателите в София.
Общият обем офис площи в столицата достига 2 349 000 кв.м в края на март 2026 г. Свободните офис площи на пазара в София възлизат на 278 000 кв.м, което представлява 11,8% от офисния фонд.
Най-нисък обем свободни площи – 12 600 кв.м, е отчетен в централната бизнес зона на София, където нивото на незаетост спада до 5,3%. Най-висок обем – 130 000 кв.м, е наличен в зоната на главните пътни артерии, където вакантността също намалява до 11,5%. Най-висок процент незаети площи – 16,0%, е отчетен в периферните райони.
Благоприятни за наемателите ценови нива в повечето подпазари
Наемните нива остават стабилни през Q1 2026, което отразява по-слабото търсене, обема на налични свободни площи в повечето подпазари и притесненията, свързани с потенциално свръхпредлагане. Наемите за Клас A офиси се задържат основно в диапазона от 14–18 евро/кв.м. В централната бизнес зона първокласните наеми остават на нива от 20 евро/кв.м за четвърто поредно тримесечие.
Близо 50 000 кв.м офис площи са обект на инвестиционни сделки
През първото тримесечие на 2026 г. са реализирани две значими инвестиционни сделки с офис имоти. Bernard Investments придоби двете офис сгради на BSR One, разположени в софийския квартал Слатина. С тази сделка инвеститорът увеличи портфолиото си с почти 30 000 кв.м офис площи, като вече управлява 120 000 кв.м в 10 сгради в столицата.
Втората сделка бе придобиването на Varna Towers – сграда със смесено предназначение (офиси и търговия) в най-големия град на българското Черноморие, от двама местни инвеститори. Офисната част от сделката включва две кули с обща отдаваема офис площ от 18 500 кв.м.
