Адрес: Сътресението на жилищния пазар се отлага

Пазарът на жилища навлезе в предвидената фаза на балансиране, но е далеч от очакванията за драматично сътресение. Данните на Агенцията по вписванията за второто тримесечие показват намаляване на сделките спрямо рекордните нива от предевровата 2025 г., обаче второто тримесечие е с ръст от 18% в София, Пловдив, Варна и Бургас спрямо първото на 2026 г. Според изпълнителния директор на АДРЕС Недвижими имоти това е сигнал за естествен ход на пазара, а не начало на катаклизми.

„Много прогнози в началото на 2026 година заявяваха, че второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон – нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден в последните години пазар. Така и се случи – сериозното сътресение, с което мнозина спекулираха, не се състоя. Данните от второто тримесечие го доказват – да, пазарът навлиза в една по-умерена фаза, което обаче е единственият здравословен развой след бума през 2023-2025. В същото време активността през април, май и юни спрямо началото на годината показва пропорционална зависимост, идентична с предишни години. Сделки се сключват толкова по-интензивно спрямо Q1, колкото в предходните години.“, коментира Гергана Тенекеджиева. 

По думите ѝ, е налице статистика за обем, по-слаб от 2019 г., който касае цялата страна и  включва и най-малките населени места. Тези данни обаче не демонстрират обективната картина на пазара. В 4-те големи града тя е различна – днес София и Бургас са на нивата от 2023, която е изключително активна за пазара година. 

„Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица – той е функция на доходите на хората, както и на ипотеките. София, Варна, Пловдив и Бургас винаги са били по-активни и сделките в тях са показателни – вътрешната миграция влияе значително на бизнеса, а оттам – и на покупателната способност на населението“, уточнява Тенекеджиева. 

Според АДРЕС, отливът на около 15% от купувачите е започнал още миналата година. Хората без достатъчно спестени средства за самоучастие застанаха в по-пасивна позиция през 2025 година, а днес виждаме реалния ефект на това поведение. Ипотеките обаче продължават да са сериозен стимул. Лихвите са ниски, изискванията на банките са разумни, но не и непосилни за хората със стабилни доходи. Около 60% от сделките през последните 3 месеца са реализирани с ипотечен кредит, а в София делът им вече достига 70%.

„При появата на дългосрочен спад можем да видим повече спекуланти сред купувачите. Данните от последните 6 месеца обаче очертават друг профил – най-активни са хората, които се нуждаят от дом. На пазара устойчиви са и инвестиращите с цел отдаване под наем, както и потребителите със спестени средства. На практика – житейските нужди и свободните пари са серизоен катализатор за сделка“, пояснява Тенекеджиева. 

Отстъпките, доскоро без роля на пазара, вече са фактор за сделка – около 54% от продавачите за последните 6 месеца правят компромис с цената. Той обаче не е съществен – в рамките на 2% до 10% от офертната стойност, като до тези 10% се стига само при надпазарни и неправилно формирани цени. 

„Ние работим с продавачите още на етапа преди появява на купувача, като целта ни е да му помогнем да стартира с разумна, пазарна цена. Така и сделката идва много по-бързо. На практика тези 10% са рядкост в момента – подобен компромис се прави само при оферта, формирана от продавача, живеещ с еуфорията от предходните години“, казва Тенекеджиева. 

Разпределението между 2-стайни и 3-стайни жилища от началото на годината е 50:50, като към момента няма очаквания за превес в единия тип имоти. Пазарът през следващите месеци ще остане стабилен, а лятото ще е „горещо“ за сектора – хората ще продължат да търсят своето жилище, търсейки възможно най-добрата сделка.

На пазара на наеми търсените от наемателите нива са по-ниски от тези преди година. Причината е, че растящите ежедневни разходи карат хората да търсят оптимизация и наемната цена на жилищата е перото, в което те най-често искат компромис.