Проучване на Colliers: Пазарът на имоти ще се стабилизира до серадата на годината

След една променлива година, изпълнена с геополитическо напрежение, икономически сътресения и неравномерна монетарна политика, "Колиърс" (Colliers) прогнозира процесът на стабилизиране на световния пазар на недвижими имоти да се затвърди до средата на 2023 г., съобщиха от компанията.

Въпреки че в някои страни като Великобритания и САЩ вече се наблюдава бързо възстановяване на цените, това не важи за всички. Инвеститорите могат да очакват големи разминавания в начина, по който ще протече възстановяването в различните сектори и пазари през тази година. Това е мнението на утвърдени глобални инвеститори, участвали в проучване на Colliers за целите на доклада "2023 Global Investor Outlook". 

"Пазарите на недвижими имоти представляват солидна, дългосрочна инвестиция и източник на доходи, когато ценовите нива са по-ясни. Локалните събития и макроикономическите фактори все още имат потенциал да нарушат положителната инерция. Инвеститорите трябва да бъдат подготвени за влошаване преди подобрение, в пазари, които са податливи на по-нататъшни сътресения", казва Тони Хорел, ръководител на отдел "Глобални капиталови пазари". "Очакваме инвестиционната активност да се засили, когато централните банки прекратят повишаването на лихвените проценти и настъпи по-голяма икономическа сигурност. Междувременно инвеститорите ще продължат да търсят изгодни сделки, като за целта ще бъдат привлечени значителни средства".

Цената на дълга и цената/доставките на енергия са най-големите притеснения за инвеститорите в Европа, Близкия изток и Африка

Участниците в проучването на Colliers споделят, че цената на дълга е била голямото им притеснение, като 78 на сто заявяват, че тя ще повлияе негативно на стратегията им за 2023 г. Допълнително, 63 на сто са заявили, че наличието на дълг ще има негативно въздействие. Тези отговори са в съответствие с нагласите на инвеститорите в други глобални региони – Азиатско-тихоокеанския и Северна и Южна Америка. 

При разглеждането на по-широки макрофактори регионът на Европа, Близкия изток и Африка (ЕМЕА) се откроява, когато става въпрос за опасения относно разходите за енергия/предлагането: 78 на сто от инвеститорите в региона на ЕМЕА посочват доставките/разходите за енергия като основен проблем. Други ключови притеснения са нарастващото геополитическо напрежение – за 72 на сто от респондентите и колебанията на валутните курсове (61 на сто).

Ликвидност и устойчивост - двигател на възможности

Преходът към по-високи лихвени проценти ще продължи да оказва негативно влияние върху стойността на капитала, което ще доведе до известни затруднения през 2023 г., особено за неключови активи. Наблюдава се ускоряване на опортюнистичното набиране на капитал, което показва фокус върху търсенето на възможности в условията на настоящото пренастройване, които включват:

- Фондове за недвижими имоти от затворен тип, които приближават ликвидация. 

- Инвеститорите може да се окажат в затруднено положение, когато става въпрос за рефинансиране. В тази връзка все повече инвеститори проучват решения като мецанин дълг, мостови заеми и проектно финансиране. 

- Листвани на борсата фондове като инвестиционни тръстове за недвижими имоти (REITS) и строителни предприемачи, които продължават да се търгуват с отстъпки спрямо нетната стойност на активите, което създава възможности за придобиване на облигации и преобразуване в собствен капитал, влагане на капитал в съществуващи структури или в някои случаи приватизация.

Люк Доусън, Управляващ директор, EMEA Cross Border Capital Markets, Colliers, заявява: "Отстъпките спрямо NAV (нетната стойност на активите) в регистрирания сектор остават високи, като предстои да видим как частни капиталови и подобни инвеститори се възползват от този арбитраж. Очакваме в Европа да се случат селективни сценарии на делистване, при които инвеститорите ще придобият контролен дял в REITs и след това ще бъдат свалени от борсите".

Екологията, социалната сфера и управление са основни фактори при избора на инвестиции

В по-широк план критериите за екология, социална сфера и управление (ESG) продължават да бъдат ключов фактор при вземането на решения от инвеститорите. В предишния доклад на Colliers за глобалните инвеститорски перспективи през 2022 г. само 10 на сто от анкетираните инвеститори са имали стратегия, която включва съображения, свързани с ESG. През 2023 г. този дял е нараснал до 17 на сто, като 45 на сто от анкетираните искат да се освободят от до 20 на сто от съществуващия си портфейл през следващите пет години. 

"В отговор на предпочитанията на наемателите, нарастващите регулаторни изисквания и увеличаващите се разходи за експлоатация на активите, тази година инвеститорите преосмислят какво е стойностно (ценно/важно) и поставят по-голям акцент върху редица ESG фактори. Съществуват както очаквания, така и повече доказателства, че активите със силни характеристики на устойчивост могат да получат премия, а тези, които нямат, ще намалят значително стойността си", казва Деймиън Харингтън, мениджър проучвания за глобалните капиталови пазари и EMEA. "Ще бъде интересно да се види как точно ще се разпредели капиталът в капиталовия пакет по отношение на рефинансирането, модернизирането на активите, новото строителство или продажбата".

Ключовите активи преобладават

Пазарната волатилност накара инвеститорите да се съсредоточат върху фундаменталните фактори и дефанзивните стратегии. В трите региона трите най-предпочитани от инвеститорите сектори за 2023 г. са офиси (60 на сто), индустриални и логистични площи (60 на сто) и многофамилни сгради/BTR (жилищни сгради за наем) (48 на сто). В Европа, Близкия изток и Африка офисите са водещи при избора на инвеститорите. Докато ключовите активи в утвърдени, по-големи градове в ЕМЕА са предпочитани от инвеститорите (55 на сто), само 7 на сто заявяват, че градовете от второ и трето ниво ще бъдат техният първи избор. И все пак 39 на сто от респондентите споделят, че биха изградили портфейлите си така, че да включват комбинация от локации от първо, второ и трето ниво, което отразява разбирането, че може да се наложи да бъдат търсени възможности в различни европейски градове. 

Нарастващи разходи и предстоящи предизвикателства

Анкетираните инвеститори посочват лихвените проценти (88 на сто), инфлацията (74 на сто) и прекъсването на веригата за доставки (68 на сто) като основни макропредизвикателства за 2023 г. Освен това текущата инфлация и лихвените проценти стимулират увеличаването на оперативните и строителните разходи, които вече са значителни, поради проблемите във веригите на доставки и повишаването на цените на електроенергията. В световен мащаб 85 на сто от инвеститорите заявяват, че нарастващите разходи за строителство ще окажат най-негативно влияние върху способността им да изпълняват инвестиционните си стратегии, следвани от по-високите оперативни разходи (77 на сто). 

"Управлението на множеството нарастващи разходи, които оказват влияние върху недвижимите имоти, е от решаващо значение. Цената на капитала е само една част от уравнението", каза Крис Пилгрим, директор на отдел "Глобални капиталови пазари". "Опитен партньор с местна експертиза може да помогне на инвеститорите да разберат пазарните нюанси, които оказват влияние върху разходите и стойността на активите".