Имоти
Експерт: Психологическият ефект от евентуалното ни приемане в еврозоната ще оскъпи жилищата с 10% през 2025 г.
София-град продължава да е областта с най-голяма площ на стартирано общо строителство, като за миналата година, по предварителни данни, са започнати почти 3 млн. кв. м
Financial Tribune
Цените на жилищата ще продължат да се увеличават и през тази година, но с по-намалени темпове спрямо миналата, каза в интервю за БТА главният анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България Петър Мастиков, като се аргументира с текущите данни за строителството, икономическите и политическите условия.
„Със сигурност може да се очаква около 10 процента увеличение и то основно заради психологическия ефект от предстоящото евентуално влизане на България в еврозоната“, посочи експертът.
Влизането на България в Шенген е много вероятно да доведе до ръст на инвестициите в нови индустриални площи през настоящата година и във ваканционни имоти заради очакванията за завишено търсене на втори дом в България от чужденци – основно от Гърция и Румъния. Това ще рефлектира и върху строителството на нови хотели. Ще се запази възходящата тенденция при новото строителство на офиси.
И тази година жилищният сегмент ще остане основен двигател на ново строителство в България, каза Петър Мастиков. За миналата година той е формирал 73 процента от общото стартирано строителство на сгради в страната, което възлиза на 7,698 млн. кв. м разгъната строителна площ по предварителни данни. От тях 5,6 млн. кв. м са жилищно строителство. И докато общото строителство през 2024 г. намалява с 0,42 на сто за всички типове сгради, жилищното се увеличава с 3,94 на сто. При индустриалното строителство стартиралите площи за миналата година са 1,6 млн. кв. м и формират 13,1 процента от общото строителство в цялата страна.
Тази година ще се строят все повече комплекси с къщи около големите градове и еднофамилни жилища, прогнозира експертът. Модата на мащабните жилищни комплекси с множество апартаменти продължава и през 2025 г., но с повече зони за отдих и удобства на обитателите им.
За цените и балона при недвижимите имоти
Петър Мастиков напомни, че цените на жилищата се повишиха значително през изминала година спрямо предходната, като посочи, че това е било най-чувствително във водещите областни центрове на страната - София, Пловдив, Варна и Бургас.
По данни на агенциите за недвижимите имоти средната цена в София и Варна е регистрирала ръст от над 18 на сто, в Пловдив - над 10 на сто, Бургас - близо 15 на сто. По думите на Петър Мастиков това създава възможност за повишаване на вероятността от прегряване на жилищния пазар. Причината е наличието на някои фактори, които не са устойчиви. Става дума за бързия ръст на цените, като в световен мащаб е прието, че ръстове от над 10-15 на сто на годишна база са неустойчиви, обясни експертът. Освен това е видима тенденцията на прекомерен интерес към придобиване на имоти не заради нуждата от жилище, а като инвестиция, което също е една от предпоставките за натиск към създаване на балон. Експертът добави също тенденцията за лесен достъп до кредити и ниските лихви. По думите на Мастиков обаче тези фактори са предпоставка, но не са изпълнени всички условия за създаване на балон, защото все още продължават да се увеличават доходите на хората, а имотният пазар в страната се движи на няколко скорости в зависимост от икономическото развитие на регионите, като в по-развитите търсенето и цените на жилищата са по-високи.
По отношение на движението на цените на жилищата тази година експертът изтъкна, че предстоящото влизане на България в еврозоната ще даде допълнителен натиск към тенденцията за увеличението им. Допълнителен фактор за ръстовете на цените е увеличената себестойност на строителството заради високите цени на строителните материали, отбеляза експертът, като каза, че в зависимост от регионите на страната увеличението през 2024 г. е било между 5 и 10 на сто. То се е дължало на недостига на квалифицирани работници, ръста на заплатите в сектора на строителството, липсата на терени за строеж, увеличаването на себестойността на земята. Сред най-важните фактори Петър Мастиков открои себестойността на парите и по-конкретно лихвените проценти. "В последните месеци наблюдаваме големите централни банки като Федералния резерв на САЩ и Европейската централна банка да изтеглят ликвидност от близо 2,5 трилиона долара, което в даден момент ще доведе до затягане на кредитирането", каза експертът и допълни, че това ще е сред факторите за евентуално охлаждане на ръстовете на цените на жилищата с ограничаването на достъпа до "евтини" пари. "В момента ликвидността спада от нивата преди пандемията и това е един от факторите, който трябва да е като сигнална лампа за пазара на недвижими имоти не само в България, а и в света", предупреди експертът, като допълни, че все пак финансовите институции няма да позволят да се повтори кризата от 2008 г.
Определящите тенденции за пазара
Сред другите фактори, които ще влияят на пазара на недвижими имоти в България, е вътрешната миграция към големите градове и увеличаването на търсенето на жилища в областните центрове, смята главният анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България. Друга тенденция е свързана с преместването на платежоспособните българи от големите градове в извънградските региони и засилващото се предпочитание да живеят в еднофамилни къщи, което е и световна тенденция. Доказателство за това е голямото строителство на къщи в извънградските райони на големите градове през изминалата година. От друга страна, България става все по-привлекателна за чужденци и в частност за работещи в областта на дигиталните технологии, като търсенето е основно за централните градски части.
Регионалният профил на строителството
През 2024 г. в София най-много стартирани жилищни строителни проекти е имало в кв. "Хладилника" - 194 000 кв. м разгъната застроена площ, "Малинова долина" - 150 000 кв. м, "Манастирски ливади - Изток" - 147 000 кв. м, "Кръстова вада" - 140 000 кв. м, "Овча купел" - 140 000 кв. м, вилна зона "Малинова долина" - 128 000 кв. м, каза експертът и допълни, че центърът на столицата е едва на осма позиция по стартирано ново строителство. Определящото за класацията е наличието на свободни терени за строеж, а тенденцията за София е към изчерпването им, каза Петър Мастиков и допълни, че това ще увеличи себестойността на строителството и съответно на цените на жилищата.
София-град продължава да е областта с най-голяма площ на стартирано общо строителство, като за миналата година, по предварителни данни, са започнати почти 3 млн. кв. м, което обаче е намаление със 17,56 на сто спрямо 2023 г., каза експертът. Причината за негативната тенденция е големият обем стартирани през 2023 г. проекти, които най-вероятно тази година ще бъдат завършени. Влияние оказва и политическата нестабилност, чието пряко отражение е в блокирането на общинските структури и съответно забавянето в издаването на разрешенията за строеж в София. Вече за третата поредна година делът на столицата, макар и водеща в започнатото строителство, намалява до 38 процента от общото строителство в страната.
В Пловдив през миналата година най-много са били стартиралите проекти в кв. "Тракия" - 230 000 кв. м, в кв. "Остромила" - 178 000 кв. м, кв. "Смирненски" - 167 000 кв. м.
В област Пловдив през 2024 г. са стартирани общо 1,3 млн. кв. м нови площи, което на годишна база е ръст с 26,44 на сто, коментира експертът. Пловдив се обособи като индустриално сърце на България, но това стимулира и голямото търсене на жилища, като през изминалата година само за жилищните сгради увеличението на строителството е 57 процента с 1,1 млн. кв. м стартирани площи, допълни Мастиков и определи тенденцията като своеобразен рекорд за последните 20 години.
Във Варна лидерите по започнато ново жилищно строителство са: кв. "Владислав Варненчик" - 67 000 кв. м, кв. "Изгрев" - близо 60 000 кв. м, кв. "Аспарухово" - 52 000 кв. м, кв. "Младост" - 40 000 кв. м.
Общо в района на Варна са стартирали 615 000 кв. м нови сгради от всички типове проекти.
През последните години в Бургас са се обособили два нови квартала – "Хоризонт", като бившата индустриална зона е лидер по започнато ново жилищно строителство с 91 000 кв. м, и кв. "Славейков", особен в новата си част, която е също бивша индустриална зона, със 73 000 кв. м. Следващите в класацията квартали са "Сарафово" и "Меден рудник".
В района на Бургас има лек спад за изминалата година в стартиралото общо строителство от 2,89 на сто със започнати 583 000 кв. м, като намалението основно се дължи на множеството стартирали проекти през 2023 г., посочи експертът.
Прогнозите по сегменти
След отчетения лек спад от 3,61 на сто в строителството през 2024 г. на промишлени сгради до 1,6 млн. кв. м разгъната застроена площ, основно заради политическата несигурност, която намалява възможността за предвидимост на икономическите процеси и спада на икономическата активност на икономиките от Западна Европа, влизането на България в Шенген е много вероятно да доведе до ръст на инвестициите в индустриални сгради през настоящата година, коментира Петър Мастиков.
При офис площите започналото възстановяване от последните години ще продължи, смята експертът. Той изтъкна, че ускорението за сегмента миналата година е било 46 на сто на годишна база със 173 000 кв. м започнати нови площи. Основната причина е завръщането на служителите в офисите, което предполага увеличаване на търсенето на по-качествени пространства за работа. На база на проектите, които в момента се обявяват и се подготвят, много е вероятно и тази година в офис площите да продължат да се увеличават инвестициите, смята Мастиков.
При ваканционното строителство – жилища от типа втори дом в морските и планинските курортите, през миналата година се отчита лек спад по отношение на стартирало строителство, като то е достигнало до 236 000 кв. м. Основно проектите са в южната част на Българското Черноморие, но се наблюдава и повишаване на инвестиционния интерес към планинските курорти – в нови апартаментни комплекси в Боровец и в Банско. Влизането на България в Шенген ще повиши интереса на купувачи от Гърция и Румъния към покупка на ваканционни имоти, смята експертът. Според него очакванията за повече туристи ще е в основата на строителството и на повече хотели.
През изминалата година с 8 на сто е увеличението на новото строителство на хотелски комплекси или 157 000 кв. м стартирано строителство.
Очакванията на експерта са разцвет на ваканционните имоти да има в районите на Балчик и Каварна, като цяло на север по морето, където основно е фокусирано търсенето на румънските граждани. Прогнозите са подобна тенденция да има тази година и в Русе, който един от най-близките центрове до Букурещ. Гръцките купувачи ще се насочат предимно към зимните курорти.
Какви жилища ще се строят през 2025 г.
Според Петър Мастиков и тази година ще се запази тенденцията на увеличение на проектите за комплекси с къщи около големите градове. Тенденцията не е от скоро, но пазарът все повече еволюира в тази посока. Буквално се създават сателитни селища, които притежават собствени паркове със зони за отдих, училища, детски градини, басейни, зони за релаксация, коментира експертът и посочи, че инвестиционният интерес към такъв тип проекти е голям.
Ще продължи и строителството на частни еднофамилни къщи, като особено отчетливо това се вижда в населените места около София - Лозен, Бистрица, Банкя, селата около Божурище - Гурмазово, Хераково, Пролеша, селата около Елин Пелин като Равно поле и Нови хан. Същото се наблюдава в Пловдив и Варна, а в бургаския квартал "Крайморие" е една от най-големите строителни площадки на къщи в момента, коментира експертът.
Модата на мащабните жилищни комплекси с множество апартаменти продължава и тази година, защото инвеститорите натрупаха значителни капитали през последните десетина години, което им позволява да инвестират в по-мащабни проекти, каза Мастиков. Той изтъкна, че това им дава възможност в общите площи на такива жилищни комплекси да се включват и обслужващи пространства – фитнес и СПА зони, споделени работни пространства, детски кътове, вътрешни градини, басейни, паркоместа и т.н. Инвеститорите се съобразяват и с факта, че купувачите стават все по-взискателни по отношение на иновациите в жилищата и зелените технологии.
