Анализи
ЕЦБ: Пазарът с бизнес имоти търпи огромни загуби, тенденцията ще е трайна
Financial Tribune
Компаниите за търговски недвижими имоти в еврозоната са изправени пред по-сериозни предизвикателства в контекста на нарастващите разходи за финансиране и намаляващата рентабилност. Докато банките имат по-малки експозиции към пазарите на търговски недвижими имоти, загубите в този сегмент могат да действат като усилващ фактор в случай на по-широк шок. Това отчитат в последния си доклад „Преглед на финансовата стабилност“ експертите от Европекската централна банка (ЕЦБ).
„Сделките с търговски имоти са намалели с 47% през първата половина на 2023 г. в сравнение със същия период на предходната година. Това затруднява да се определи с колко са спаднали цените, но най-големите котирани наемодатели в еврозоната търгуват с отстъпка от над 30% спрямо нетната стойност на активите, което е най-голямата такава отстъпка от 2008 г. насам“, посочват в доклада си от ЕЦБ.
По данни на ЕЦБ жилищните ипотеки съставляват около 30% от банковите заеми, докато търговските недвижими имоти представляват едва около 10%.
От ЕЦБ обясняват, че секторът на търговските недвижими имоти не е достатъчно голям, за да доведе до системен риск за кредиторите, но може да увеличи сътресенията във финансовата система и да повлияе значително на финансовите фирми - от инвестиционни фондове до застрахователни компании, които като цяло са известни като „сенчесто банкиране“.
„Въпреки че сравнително ограниченият размер на банковите портфейли от търговски недвижими имоти предполага, че е малко вероятно те сами по себе си да доведат до системна криза, те биха могли да изиграят значителна усилваща роля в случай на по-широк пазарен стрес“, предупреждават от ЕЦБ.
„По-строгите условия на финансиране са намалили, както достъпността, така и търсенето на недвижими имоти, оказвайки натиск върху цените, които са се понижили. Високите лихвени проценти също така са увеличили разходите за обслужване на заемите на вече съществуващите кредитополучатели, като най-засегнати са по-задлъжнелите потребители в страни с широко разпространено кредитиране с променливи лихви“, обобщават в доклада си от ЕЦБ.
Анализаторите отчитат обаче, че стабилните пазари на труда досега са поддържали балансите на домакинствата, като по този начин са смекчавали кредитния риск при относително големите експозиции на банките към жилищни имоти.
Дисбалансите на пазарите на недвижими имоти могат да причинят финансови кризи, както беше наблюдавано няколко пъти в миналото. Глобалната финансова криза от 2008 г. е най-яркият пример за финансова и макроикономическа нестабилност, причинена от циклите на бум-срив на недвижимите имоти, подхранвани от кредити. Значението на пазарите на недвижими имоти за финансовата стабилност произтича от силната връзка между сектора на недвижимите имоти и значителни части от икономиката, включително банковия сектор.
Жилищните недвижими имоти (RRE) и търговските недвижими имоти (CRE) навлязоха в спад в средата на 2022 г., в случая на BRE след продължил десетилетие бум, а в случая на CRE след кратко възстановяване след пандемия. Тези развития изискват оценка на условията и каналите, които биха могли да доведат до материализиране на риска и по-широка финансова нестабилност в среда на високи лихвени проценти.
Според анализа на ЕЦБ пазарите на CRE и RRE са в спад и съществуващите кредитополучатели са изправени пред по-високи разходи за обслужване на дълга на фона на високи лихвени проценти. Въпреки че капацитетът на ипотечните кредитополучатели за обслужване на дълга в момента се поддържа от стабилни пазари на труда, кредитополучателите на заеми за бизнес имоти са изправени пред намаляваща доходност. Това излага портфейлите на CRE на по-голяма вероятност да се сблъскат с предизвикателства при обслужването на дълга.
„Въпреки че сравнително ограниченият размер на портфейлите на банковите кредитни сделки предполага, че е малко вероятно те сами по себе си да доведат до системна криза, те биха могли да изиграят значителна усилваща роля в случай на по-широк пазарен стрес“, допълват от ЕЦБ.
"Има значителни уязвимости в този тип кредитен портфейл, особено като се има предвид, че се очаква както по-високите разходи за финансиране, така и намалената доходност да продължат в продължение на няколко години", съобщават от ЕЦБ.
След глобалната финансова криза гъвкавата парична политика и облекчаването на ипотечните условия от страна на банките, заедно с промяната в предпочитанията на домакинствата да държат активи от недвижими имоти по време на пандемията, изглежда са били най-важните двигатели на продължителни и стабилни увеличения на цените на жилищата в еврозоната.
За разлика от това, положителният принос от паричната политика и условията за финансиране на банките се разсеяха от началото на 2022 г. По-строгите условия за финансиране доведоха до по-високи разходи за обслужване на дълга за кредитополучателите и по-строги кредитни стандарти за ипотеките, което прави получаването на финансиране по-скъпо и по-трудно за бъдещите кредитополучатели, което от своя страна оказва натиск върху цените на жилищата. Като отражение на това, степента на рисковете от понижение на цените на RRE, измерени чрез модела на ЕЦБ за RRE цена-под риск, се увеличи рязко, въпреки че остава на много по-малко сериозни нива от тези, наблюдавани по време на световната финансова криза.
„За разлика от цикличното развитие, структурните фактори и факторите, свързани с предлагането, продължават да подкрепят цените на жилищните пазари. През последните години завършените жилища в еврозоната останаха под средното си ниво от началото на паричния съюз, което показва възможна натрупана структурна разлика между търсенето и предлагането на жилища. В допълнение, нарастващите разходи за строителство поради нарушенията във веригите за доставки и високите разходи за материали, упражняват възходящ натиск върху цените на жилищата. Именно това са факторите, които към настоящие момент смекчават рисковете от спад на цените на жилищата. В средносрочен план обаче опасността от понижаването на цените на имотите остава за отделни региони и жилищни единици с по-ниска енергийна ефективност“ отчитат от ЕЦБ.
