Анализи
За да си позволи дом за 1 млн. евро: Българинът трябва да печели почти 8 средни заплати
Financial Tribune
България е най-неблагоприятната държава в ЕС за покупка на жилище за 1 млн. евро. Средностатистическият купувач у нас би се нуждаел от доход, равен на 7,8 средни заплати, за да може да обслужва подобна ипотека – най-високият показател в Европейския съюз. За сравнение, в Люксембург са необходими едва 1,6 средни възнаграждения. Данните показват огромната разлика между цените на имотите от високия сегмент и нивата на доходите в България.
Жилище за 1 млн. евро може да бъде обикновен апартамент в центъра на Париж или луксозна вила край София. Независимо къде търсят купувачите, те се нуждаят от доходи значително над средните за страната, за да могат да си го позволят. Но колко точно трябва да печелят?
„Евронюз Бизнес“ изчисли необходимия доход, използвайки типичен ипотечен сценарий: 20% първоначална вноска, фиксиран лихвен процент от 3,5% и срок за изплащане от 30 години. Прието е също, че купувачите няма да отделят повече от 33% от брутния си доход за ипотеката.
Това означава първоначална вноска от 200 000 евро и ипотечен кредит от 800 000 евро. Изчислението не включва данъци върху имота, застраховки, разходи по сделката и други такси, а реалните условия за кредитиране варират според държавата и конкретния кредитополучател.
Месечната вноска е почти 3600 евро
При тези условия годишната ипотечна вноска би била 43 108 евро. Това се равнява на 3592 евро месечно.
Тъй като 33% от брутния доход се отделят за ипотечни плащания, купувачът би се нуждаел от годишен брутен доход от 130 631 евро. Това означава 10 886 евро месечно.
Нивата на доходите в Европа се различават значително. Подобен доход може да бъде по-лесно постижим в някои държави, отколкото в други. Финансовата тежест също може да варира в рамките на една държава.
Изчисленията в този материал са базирани на данните на Евростат за брутните доходи през 2025 г. за сам работещ човек без деца, който получава 100% от средната заплата. Тъй като два дохода правят покупката на жилище за 1 млн. евро по-достижима, а двойките вероятно също са заинтересовани, изчисленията показват и как се променя тежестта за домакинство, в което двамата партньори получават средна заплата.
Купувачите в България се нуждаят от почти осем средни заплати
Броят на средните заплати, необходими за закупуване на жилище за 1 млн. евро, се различава значително в Европа. В рамките на ЕС разликата между най-ниския и най-високия показател е почти пет пъти.
Работещите със средни доходи в България са в най-неблагоприятна позиция, докато тези в Люксембург са най-близо до възможността да си позволят подобна ипотека.
В България сам човек без деца, който получава средна заплата, би се нуждаел от доход, равен на 7,8 средни възнаграждения. В Люксембург този показател е под две средни заплати – 1,6.
Броят на необходимите средни заплати варира между две и три в Дания (2,1), Ирландия (2,3), Белгия (2,4), Австрия (2,5), Нидерландия (2,6), Германия (2,7), Финландия (2,8) и Швеция (2,8).
Средностатистическите работници в тези държави са най-близо до възможността да закупят жилище за 1 млн. евро. Сред четирите най-големи икономики в ЕС Германия е в най-добра позиция – с 2,7 средни заплати, следвана от Франция (3,1), Испания (4,0) и Италия (4,1).
Показателят остава под четири и в Словения (3,7) и Малта (3,9).
В 10 държави са необходими над пет средни заплати
За покупка на жилище за 1 млн. евро са необходими доходи, равни на повече от пет средни заплати, в десет държави от ЕС.
Гърция (7,2) е след България (7,8) с най-висока необходимост от средни възнаграждения в ЕС.
Петицата се допълва от Унгария (6,7), Словакия (6,3) и Полша (5,8).
Румъния (5,8), Латвия (5,7), Чехия (5,2), Португалия (5,2) и Хърватия (5,2) също изискват над пет средни заплати.
Естония е точно на границата от 5,0 средни възнаграждения, което означава, че общо 11 държави се нуждаят от поне пет средни заплати.
Само в Люксембург две средни заплати са достатъчни
При двойка, в която и двамата партньори получават средна заплата, съотношението на необходимия доход се намалява наполовина, тъй като се отчита общото възнаграждение.
В Люксембург необходимият доход е равен на 0,8 от комбинираните брутни доходи на двойката, което означава, че двама души със средни заплати биха могли да покрият изискванията при заложения праг от 33% за ипотечни плащания.
Дания е близо до този показател – там необходимият доход е 1,05 пъти общата заплата на двойка със средни доходи. В Ирландия и Белгия съотношението е около 1,2, което означава, че дори две средни заплати не биха били достатъчни.
При използваните изчисления обаче Люксембург остава единствената държава от ЕС, в която двама души със средни доходи биха могли да си позволят подобно жилище.
В България двойка със средни заплати все пак би се нуждала от доход, равен на почти четири пъти общите им възнаграждения, което прави покупката изключително трудна.
Колко са средните заплати?
Средните годишни брутни доходи в Европа през 2025 г. се различават значително според данните на Евростат.
За сам човек без деца средната брутна месечна заплата, изчислена чрез разделяне на годишния доход на 12, варира от 1398 евро в България до 6713 евро в Люксембург.
Средните брутни месечни възнаграждения надхвърлят 4000 евро и в Дания (5300 евро), Ирландия (4708 евро), Белгия (4630 евро), Австрия (4306 евро) и Нидерландия (4167 евро).
За сравнение, средната заплата е под 2000 евро в седем държави. Освен България това са Гърция (1510 евро), Унгария (1625 евро), Словакия (1734 евро), Полша (1862 евро), Румъния (1885 евро) и Латвия (1904 евро).
Тези доходи са далеч под необходимата месечна ипотечна вноска от 3592 евро.
Разликата между заплатата и ипотеката
Тъй като изчислението приема, че само 33% от дохода могат да бъдат използвани за ипотека, една средна заплата не е достатъчна в нито една държава от ЕС за закупуване на жилище за 1 млн. евро.
В България това означава недостиг от 3131 евро. Това е разликата между месечната ипотечна вноска от 3592 евро и 461 евро – сумата, която представлява 33% от средната заплата.
В Люксембург недостигът е 1377 евро, тъй като 33% от средната заплата възлизат на 2215 евро.
