Имоти
Историческите върхове при цените на жилищата у нас тласнаха пазара на земеделска земя към мащабна трансформация
Financial Tribune
Пазарът на земеделска земя в България преминава през тиха, но изключително мащабна трансформация на фона на общите процеси в сектора на недвижимите имоти. Докато традиционните арендатори продължават да се борят за уедряване на плодородните черноземи от първа до трета категория в Добруджа и Тракия, един съвсем различен сегмент бележи безпрецедентен бум. Става дума за парцелите от шеста до девета категория – земи с ниско плодородие, често каменисти, стръмни или ерозирали, но притежаващи една ключова характеристика, а именно спираща дъха гледка към големи водни басейни и атрактивни природни дадености. В година, в която общият обем на сделките с недвижими имоти в страната надхвърля 220 000, а цените на градските жилища достигат своите исторически върхове със среден годишен ръст от 8 до 12%, инвеститорите трескаво търсят алтернативни убежища за своя капитал, насочвайки се към периферните зони.
Инвестиционният интерес към тези нискокатегорийни земи рядко има нещо общо с реалното земеделие, тъй като почвите от седма, осма и девета категория са практически негодни за конвенционално отглеждане на култури без огромни инвестиции в мелиорация, които никога не биха се възвърнали.
Вместо това, тези терени се придобиват с три основни алтернативни цели, се посочва в анализ на БГНЕС. На първо място е туризмът и рекреацията, което включва изграждане на глемпинг зони, екоселища и къмпинги, както и поставяне на преместваеми обекти като сглобяеми къщи, контейнери и каравани, чрез които гъвкаво се заобикалят тежките, скъпи и бавни процедури за масивно строителство. Втората цел е свързана с енергийните проекти и изграждането на малки и средни фотоволтаични паркове, за които ниската категория на земята е огромно законово предимство при смяната на статута. Третият водещ мотив е чистата спекулация – купуване на изключително ниски цени с цел изчакване на промяна в Общия устройствен план (ОУП) на съответната община и последваща препродажба на двойна или тройна цена като парцел в регулация (УПИ). Брокери отчитат, че близо 45% от запитванията за извънградски имоти в момента са продиктувани именно от такива спекулативни и инвестиционни намерения, а не от желание за лично ползване.
Един от най-ярките примери през последните месеци е пазарът около язовир Пчелина. Районът, попадащ предимно в община Ковачевци, привлича огромен инвестиционен интерес, превръщайки някога пустеещи ливади и ниви от шеста до девета категория в едни от най-търсените активи в Западна България. Близостта до столицата, съчетана с уникалния релеф и водния басейн, създава перфектната буря за скок в цените, въпреки че агрономическата стойност на земята там е напълно минимална. Подобна е ситуацията и около язовирите Искър, Батак, Доспат и Кърджали. Данните от пазара на недвижими имоти и Националния статистически институт за периода 2024–2026 г. очертават ясна картина на този феномен. Докато средната цена на нискокатегорийните земи във вътрешността на страната, без специфични дадености, варира между 200 и 350 евро на декар, същите категории земи с лице или панорама към язовир вече се търгуват на нива от 2000 до над 8000 евро за декар. За сравнение, най-плодородната земя в Добруджа в момента се търгува средно за около 3000-5000 евро на декар, което означава, че каменистите брегове буквално изпреварват по стойност житницата на България. При парцели с потенциал за директен достъп до водата, цените често се договарят директно на квадратен метър, варирайки между 10 и 25 евро/кв.м, което е абсолютно безпрецедентно за земеделска земя у нас.
Обемът на сделките със земеделски земи от шеста до девета категория в общините с развиващ се алтернативен туризъм отчита внушителен ръст от над 35% на годишна база през 2025 г., изпреварвайки многократно средния национален ръст на продажбите на ниви, който се движи около скромните 5%. Според данни на местните администрации, заявленията за изработване на Подробни устройствени планове (ПУП) за промяна на предназначението на земеделски земи край водни басейни са се увеличили средно с 40 до 50% през последните две години. Пазарната оценка на тези терени обаче е изключително волатилна и зависи почти изцяло от местната власт. Законодателството в България позволява поставянето на определени обекти върху земеделска земя без промяна на статута, но с много строги ограничения, разписани в Наредба № 19 за изграждане на селскостопански постройки или чрез локалните наредби за преместваеми обекти.
Истинската добавена стойност на инвестицията идва с вкарването на имота в регулация, но точно тук инвеститорите се сблъскват с Общите устройствени планове на общините като основен филтър. Ако ОУП на дадена община, каквито са Ковачевци, Доспат или Самоков, предвижда съответната зона край язовира да остане земеделска или парцелът попада в защитени екологични зони, опитите за урбанизиране са обречени на пълен провал. Предвид факта, че над 34% от територията на България попада в обхвата на екологичната мрежа НАТУРА 2000, това представлява сериозна административна спирачка за множество проекти. Всичко това създава силно двуполюсен пазар, при който парцели с вече влязъл в сила ПУП или попадащи в рекреационни зони по ОУП се продават на изключително премиум цени, докато съседни имоти, които са „заключени“ от административни тежести или екологични рестрикции, остават високорисков актив, който може никога да не реализира инвестиционните намерения на новите си собственици. В крайна сметка, решението за всеки купувач се свежда до много внимателен предварителен анализ на местната нормативна база, защото земята край водата наистина може да е „новото злато“, но без изричната благословия на общинските регулации, тя рискува да си остане завинаги просто една камениста нива от осма категория.
