Къде в Европа жилищата са най-недостъпни?

Жилището е по-достъпно спрямо местните доходи в Париж и Лондон, отколкото в Лисабон.

В продължение на години Португалия се рекламира като една от големите европейски истории на успеха - слънчев климат, сигурност, процъфтяващ туризъм и високо качество на живот. Зад тази привлекателна картина обаче се крие един от най-напрегнатите жилищни пазари на континента, се казва в анализ на „Евронюз“.

Според последните данни на платформата Numbeo покупката на жилище в Лисабон вече струва около 18,7 пъти средния годишен доход на едно домакинство.

Сред големите европейски градове единствено хърватският крайбрежен град Сплит достига същото съотношение.

Десетте европейски града с най-високо съотношение между цените на жилищата и доходите

Съотношението между цената на жилищата и доходите е един от най-използваните показатели за достъпността на имотите.

То сравнява стойността на типично жилище със средния доход на домакинствата и показва колко години доходи са необходими за покупката му.

Колкото по-висок е този показател, толкова по-недостъпни стават жилищата за хората, които разчитат на местните възнаграждения.

Според старшия икономист по жилищния пазар в ABN AMRO Майк Ланген съотношение над 10 вече е сигнал за сериозен проблем за купувачите. Този праг се основава на стандартните правила за ипотечно кредитиране, които ограничават разходите за жилище до около 30% от дохода на домакинството и обикновено предвиждат максимален срок на кредита от 30 години.

По този показател Лисабон и Сплит оглавяват класацията със съотношение 18,7, почти двойно над нивото, което се счита за проблемно.

Следват Прага, Милано и Тирана (18,1), Виена (17,4), Белград (17,2), Париж (17,0), Лондон (16,0) и Бърно (15,8). Данните показват, че собственото жилище става все по-недостижимо в много от най-големите европейски градове.

Португалската столица обаче е един от най-ярките примери за това как цените на имотите могат да се откъснат от покупателната способност на местното население.

Именно рязкото разминаване между цените на жилищата и заплатите през последното десетилетие обяснява защо Лисабон вече е сред най-недостъпните жилищни пазари в Европа.

В Португалия цените на жилищата са се увеличили с 240%, а заплатите - с едва 59%

През последните десет години цените на жилищата в Португалия са се повишили с почти 240%, сочат данни на Global Property Guide.

За същия период средната месечна заплата в страната е нараснала от около 839 евро до 1333 евро, или с приблизително 59%.

Така цените на имотите са се увеличавали четири пъти по-бързо от доходите. В Лисабон разликата вероятно е дори по-голяма от средната за страната.

Апартамент в централната част на столицата струва средно около 6763 евро на квадратен метър. Това означава, че скромно жилище от 50 квадратни метра излиза приблизително 338 000 евро.

При средна нетна месечна заплата от около 1416 евро, или приблизително 17 000 евро годишно, покупката на такъв имот се равнява на близо 19 години доходи, без да се харчи нито едно евро за други разходи.

Защо цените на жилищата в Португалия продължават да растат?

Най-често даваното обяснение е недостигът на жилища.

Тревожните сигнали вече не идват само от пазарните данни.

В икономическия си преглед за 2026 г. Организацията за икономическо сътрудничество и развитие (ОИСР) определя Португалия като една от държавите с най-ограничен достъп до жилища сред развитите икономики. Сред причините се посочват регулаторни пречки, слабо развит пазар на наеми и недостатъчно предлагане на жилища, което трудно отговаря на търсенето.

Според организацията най-силно засегнати са младите хора.

В момента страната завършва между 25 000 и 30 000 нови жилища годишно, докато оценки на държавни институции и представители на строителния сектор сочат, че са необходими между 45 000 и 50 000, за да бъде задоволено търсенето.

Освен това едва около 2% от жилищния фонд в Португалия е социално жилищно строителство - един от най-ниските дялове в Европа.

Изследванията обаче показват, че причините са по-сложни.

В последния си доклад Housing Market Monitor банката ABN AMRO отбелязва, че в исторически план ръстът на доходите и по-ниските лихви по ипотечните кредити оказват много по-силно влияние върху поскъпването на жилищата в Европа, отколкото увеличаването на населението или недостигът на ново строителство.

Жилищната криза изкарва хората на улицата

Проблемите с достъпността доведоха до най-мащабните жилищни протести в Португалия от десетилетия.

От 2023 г. насам движението Casa para Viver („Домове за живот“) събира десетки хиляди хора на демонстрации из страната под лозунга „Já não dá“ („Така повече не може“).

Участниците настояват за по-строг контрол върху наемите, повече достъпни жилища и използване на пустеещи сгради, като подчертават, че достъпът до жилище е гарантирано от конституцията право.

Кризата е особено видима в покрайнините на Лисабон, където семейства в неформални селища като Талуде в община Лореш са заплашени от изселване, въпреки че много от тях работят на пълен работен ден, но въпреки това не могат да си позволят пазарните наеми.

Според Хайме Луке, член на Консултативния съвет по жилищната политика към Европейската комисия, последиците далеч надхвърлят пазара на недвижими имоти.

Когато учители, медицински сестри, полицаи, млади специалисти и студенти вече не могат да си позволят да живеят в един град, той започва да губи своята икономическа конкурентоспособност, смята той.

На прага ли е Португалия на спукване на жилищния балон?

Въпреки нарастващите проблеми с достъпността малко икономисти очакват скорошен срив на жилищния пазар.

Наличието на балон означава цените да са се откъснали от фундаменталните икономически фактори и да са изложени на риск от рязка корекция.

В доклада си за финансовата стабилност от май 2026 г. Португалската централна банка предупреждава, че недостигът на предлагане продължава да поддържа цените високи. В същото време институцията отчита, че строгите ограничения при ипотечното кредитиране ограничават рисковото задлъжняване, което обикновено предизвиква сривове на пазара.

Наскоро BPI Research повиши прогнозата си за ръста на цените на жилищата в Португалия през 2026 г. до 11,7%.

Страната продължава да се възползва от устойчиво търсене, ограничено предлагане и постоянен интерес от международни купувачи.

С други думи, жилищният пазар в Португалия може да бъде изключително скъп, без непременно да представлява класически спекулативен балон.

Въпреки това показателите за достъпност изпращат все по-тревожни сигнали.

Съотношение между цените на жилищата и доходите, доближаващо 19, съчетано с поскъпване на имотите с около 240% за десет години при увеличение на заплатите от едва 59%, показва, че настоящите оценки стават все по-трудни за оправдаване единствено чрез доходите на местното население.

Това не означава непременно, че цените ще започнат да падат.

Означава обаче, че Лисабон се е превърнал в един от най-недостъпните жилищни пазари в Европа, а разликата между цените на имотите и местните доходи е по-голяма от когато и да било през последните десетилетия.